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Investissement immobilier à Tours : 3 à 4 % de rendement, mais pas partout

31 octobre 2026 Éléonore Valladon-Leroux 7 min de lecture

Tours attire les investisseurs qui cherchent une ville moyenne solide plutôt qu’un pari risqué : prix inférieurs à ceux des grandes métropoles, demande locative portée par les étudiants et les actifs, Paris à 51 minutes en TGV. Le revers est tout aussi net : un rendement brut qui plafonne le plus souvent entre 3 % et 4 %. Voici les chiffres, les quartiers et les arbitrages qui comptent avant de signer.

Table des matières

Pourquoi Tours séduit les investisseurs

Une demande locative qui a des racines

La métropole compte 299 019 habitants, dont 138 668 à Tours intra-muros, ce qui en fait la 26e ville de France. Plus de 55 % de la population métropolitaine a moins de 45 ans. La ville accueille environ 30 000 étudiants (9 facultés, 2 IUT, une école d’ingénieurs) : c’est un soutien structurel pour les petites surfaces. Le bassin d’emploi (26 955 entreprises, 141 900 salariés) s’appuie sur la santé, la logistique, le numérique et le tourisme.

Calculateur de rendement locatif à Tours

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Rendement brut

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Loyer annuel / prix d’achat

Rendement net

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Après vacance, charges, taxe et gestion

Écart brut – net

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en points de rendement

Rendement brut = loyer annuel / prix d’achat. Rendement net = (loyer annuel après vacance − charges − taxe foncière − gestion) / (prix d’achat + frais de notaire). Les frais de gestion sont calculés sur le loyer encaissé après vacance. Résultats indicatifs, hors impôts sur le revenu et prélèvements sociaux.

La carte TGV et le télétravail

La gare place Tours à 51 minutes de Paris, avec un abonnement évoqué autour de 99 € par mois pour environ une heure vers Montparnasse. Cette proximité attire des cadres parisiens en télétravail, qui cherchent des logements plus spacieux et de bonne qualité. Ajoutez le label « Ville d’art et d’histoire », 141 monuments historiques et le titre de Cité internationale de la gastronomie : le centre ancien dispose aussi d’un public touristique.

Contrepoint à garder en tête : le taux de chômage des 15-64 ans atteint 13,8 % dans la métropole et le revenu annuel médian des ménages est de 21 250 €. Les loyers ont donc un plafond naturel.

Prix au m² : ce que l’on achète vraiment

Les repères de marché

Sur la période octobre 2024 – septembre 2025, le prix médian tous biens confondus ressort à 2 857 €/m². Les appartements anciens se situent à 2 850 €/m² en moyenne, les maisons anciennes à 2 984 €/m². Le neuf est dans une autre catégorie : 4 632 €/m². Avec des taux stabilisés autour de 3 % après le choc de 2023, le marché a repris son souffle, et le pouvoir d’achat immobilier moyen atteint 47 m² (+6 m² en un an).

Investissement immobilier Tours : prix au m² par quartier, de Montjoyeux aux Prébendes

L’écart entre petites et grandes surfaces

Les petites surfaces coûtent plus cher au mètre carré. Dans l’ancien : studio à 3 484 €/m², 2 pièces à 3 099 €/m², 3 pièces à 2 909 €/m², 4 pièces à 2 612 €/m². Dans le neuf : studio à 4 051 €/m², 2 pièces à 4 089 €/m², 3 pièces à 3 723 €/m². Les loyers suivent la même logique, avec 21 €/m² pour un studio en appartement contre 13 €/m² pour un 3 pièces. Le loyer médian global est de 10,9 €/m².

Secteur	Prix indicatif
Prébendes	3 600 à 3 800 €/m²
Halles / Cathédrale	3 400 à 3 600 €/m²
Gare	à partir de 3 700 €/m²
Grammont / Cathédrale / Lamartine	3 000 à 3 500 €/m²
Europe / Douets-Milletière / Sainte-Radegonde	environ 2 700 €/m²
Montjoyeux (sud)	environ 2 100 €/m²

Rentabilité : ce que disent les calculs

Deux cas concrets en neuf

Un T2 neuf de 47 m² aux Douets-Milletière à 182 000 €, loué 591 € par mois, donne une rentabilité brute de 3,8 %. Un T3 neuf de 55 m² à Saint-Symphorien, à 235 000 € pour 650 € de loyer, tombe à 3,3 %. Une résidence étudiante neuve annonce jusqu’à 6 % dès 99 500 € : un chiffre promotionnel à vérifier, car il suppose un bail de gestion et un prix d’entrée qui intègre souvent le mobilier.

Du brut au net : le calcul qui évite les mauvaises surprises

Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. Il ne dit rien des charges de copropriété, de la taxe foncière, de la gestion, des frais de notaire ni de la vacance. Comptez 10,5 % de logements vacants à Tours en moyenne : ce chiffre agrège tout le parc et varie fortement d’un secteur à l’autre, mais il invite à bâtir son scénario sur environ onze mois de loyer plutôt que douze.

Une manière utile de lire un projet : imaginez le marché comme une bulle de prix. Quand un quartier est très demandé, le prix d’achat gonfle plus vite que le loyer et le rendement se tasse, alors que dans un secteur plus modeste l’écart se resserre. Un rendement brut un peu plus élevé ailleurs n’est donc pas un cadeau : il paie souvent un risque de vacance ou de revente plus lente. L’arbitrage se fait entre rendement et sécurité patrimoniale, jamais sur un seul des deux.

Quel quartier pour quel profil de locataire

Le centre : Halles, Cathédrale, Prébendes

Ce sont les secteurs de patrimoine ancien, de commerces et de vie étudiante. Les prix y sont élevés, mais la demande l’est aussi. Dans l’hypercentre historique, la location meublée (LMNP) trouve sa place, et la courte durée y est envisageable grâce à l’attrait touristique. Aux Prébendes, environ 25 % des immeubles sont des habitations, ce qui donne un cadre plus résidentiel, très recherché des cadres.

La Gare, pour les trajets quotidiens

Le quartier de la Gare, à partir de 3 700 €/m², cible les actifs et les navetteurs vers Paris. Les immeubles y ont du standing et la location longue durée y est la plus logique.

Les quartiers accessibles

Europe, Douets-Milletière et Sainte-Radegonde (environ 2 700 €/m²) permettent d’acheter moins cher, avec des rendements un peu meilleurs, comme le T2 à 3,8 %. Montjoyeux, au sud, tourne autour de 2 100 €/m² : le ticket d’entrée est bas, mais il faut vérifier la qualité de la demande locative rue par rue. Des livraisons de programmes neufs sont attendues en 2027-2028, notamment à Rabelais-Tonnellé et Sanitas-Rotonde.

Neuf ou ancien, et quelle fiscalité après le Pinel

Le neuf, confort et charges maîtrisées

Le neuf affiche un prix supérieur de plus de 1 700 €/m² à l’ancien, mais il limite les travaux et les soucis de DPE. L’arrêt du Pinel a ralenti l’investissement locatif neuf. Restent des pistes comme le LLI (logement locatif intermédiaire), le dispositif Jeanbrun ou le PSLA (prêt social location-accession), à examiner avec un conseiller avant de s’engager, car leurs conditions diffèrent beaucoup.

L’ancien, une décote à arbitrer avec les travaux

L’ancien offre un meilleur prix d’entrée et un charme que recherchent les locataires, mais le DPE devient un critère décisif : un logement mal classé devra être rénové pour rester louable. Intégrez ces travaux dans le budget dès le départ. Côté fiscalité, le LMNP en meublé reste l’option la plus citée pour les petites surfaces du centre, alors que la location nue convient mieux aux familles dans les quartiers résidentiels.

Studio, T2 ou T3 ?

Le studio et le T2 captent les étudiants et les jeunes actifs, avec les meilleurs loyers au mètre carré. Le T3 vise les familles et la colocation, avec un rendement plus bas mais une rotation moindre. Pour les petits budgets, le premier réflexe est de simuler sa capacité d’emprunt avant de choisir un quartier, et non l’inverse.

Les points de vigilance avant d’acheter

Premier piège : se fier au rendement brut affiché par un promoteur. Deuxième piège : négliger la vacance, surtout hors centre. Troisième piège : sous-estimer les travaux énergétiques dans l’ancien. N’oubliez pas non plus la plus-value à la revente, dont la fiscalité pèse sur le résultat final. Enfin, Tours n’a pas la tension d’une grande métropole : un investissement réussi y repose sur la qualité de l’emplacement, pas sur la hausse espérée des prix.

En résumé, Tours convient à l’investisseur patient, qui vise un revenu régulier et un patrimoine stable. Il faut accepter un rendement modeste, choisir son quartier selon le locataire visé et faire ses calculs en net plutôt qu’en brut.