Que vous soyez déjà propriétaire de biens locatifs ou bien sur le point de le devenir, vous avez tout intérêt à vous renseigner sur les pièges et les astuces liés à l’investissement dans l’immobilier locatif. Ainsi vous pourrez en limiter les risques et débusquer d’éventuelles affaires !
Finadvisor vous propose un top 10 des trucs à savoir avant d'investir.
1 – L’emplacement, l'emplacement, l'emplacement
La situation géographique de votre bien va grandement influencer la rentabilité de votre investissement. En effet, selon son emplacement, il ne va pas attirer le même type de locataire et surtout le même nombre de demande de locations. Et pour optimiser votre rentabilité il faut absolument éviter que le bien soit inoccupé ! Préférez donc un bien dans une zone où la densité de population à tendance à augmenter pour vous assurer que le bien sera toujours loué.
2 – Achat neuf et Loi Pinel
Selon la région d'achat, un bien neuf vous coûtera plus ou moins cher que de l'ancien. Mais pour optimiser la rentabilité de votre bien le prix d'achat n'est pas le seul critère. En effet le coût d’achat d'un bien neuf peut être compensé par des avantages fiscaux comme la loi Pinel qui vous permettra de défiscaliser une partie de vos revenus. Vous trouverez plus d'explications sur la Loi Pinel dans cet article Finadvisor.
3 – La gestion du bien
Louer un bien demande une grande rigueur et beaucoup d’investissement, ce sont des ressources rares lorsque l'on a un vie bien remplie. De plus, si votre bien à louer est éloigné de votre lieu de vie, il faut alors faire appel à un intermédiaire extérieur qui sera en mesure de le gérer pour vous. Pour garder une bonne rentabilité, comparez les honoraires des différentes agences immobilières et confrontez-les.
4 – Ne pas se précipiter
Nous vous déconseillons fortement d’acheter un bien sur un coût de tête, vous risqueriez de le regretter amèrement. En effet, il vaut mieux multiplier les visites et surtout bien cerner vos objectifs. Si le marché immobilier local le permet et si vous êtes particulièrement intéressés par un bien, il faut retourner le voir à plusieurs reprise et si possible à des heures et des situations différentes. Méfiez-vous des experts immobiliers qui veulent que tout se fasse très rapidement ainsi que des propriétés avec un prix anormalement bas, il y a toujours un raison derrière !
5 – Négliger l’aspect émotionnel
Privilégiez le côté rationnel et objectif à vos émotions lors du choix du bien. Un coup de cœur pour une propriété n’est pas un critère suffisant pour songer à l’acquisition d’un bien, en particulier lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif. Vous devez avant tout vous mettre à la place des futurs locataires : vous interroger sur la façon dont ils vivront, si l’espace sera suffisant pour eux… Avant chaque visite vous devez être en mesure de définir clairement vos objectifs et les critères fondamentaux du bien.
6 – Contracter un prêt immobilier
Grâce à l'emprunt, l’immobilier est le seul actif, le seul investissement dans lequel on peut investir sans disposer de la somme nécéssaire. En fonction des accords donnés par votre banque ou selon le montage conseillé par votre courtier en prêt, engagez vous sur le long terme, rien ne sert de courir dans l’immobilier, il s’agit d’une stratégie de longue haleine.
Vous pouvez emprunter sur des durées longues, un investissement locatif financé sur 20 ans n'est plus une chose rare. L'idéal est de pouvoir couvrir les mensualités de prêts par les loyers nets d'imposition perçus.
Sur le plan fiscal contracter un prêt peu s'avérer payant, en effet les intérêts vont être déduit des loyers encaissés et donc réduirons le montant à déclarer.
7 – La location saisonnière
Vous pouvez être tenté de louer votre bien uniquement pour une population de touristes pour profiter de la forte demande et encaisser rapidement des loyers plus intéressants et ainsi accroitre la rentabilité de votre investissement. Cependant, il faut tenir compte de deux choses : l’une étant la volatilité du tourisme, en effet, si la météo n’est pas à l’ordre du jour ou bien que le lieu n’attire plus autant vous risquez de faire face à une baisse de la fréquentation et donc un bien vacant avec un crédit à rembourser. De plus, avec l’arrivée des sites de location touristique en ligne et le boom qu’il a procuré sur le marché immobilier, la législation française tend à réformer certaines règles pour limiter la location touristique au profit des locataires longue durée.
8 – Les retards de paiement
Il n’est pas rare pour un propriétaire d’être confronté à un retard de loyer. Il ne faut donc pas compter uniquement sur le loyer d’un bien mis en location pour vivre, ce sont des revenus complémentaires. Toutefois, pour éviter les retards de paiement, vous devez étudier en détail le dossier de vos locataires potentiels, vous pouvez demander une caution familiale au locataire ou de bloquer quelques mois de loyers sur un compte séquestre. N'oubliez pas que des assurances peuvent vous couvrir contre le risque de loyers impayés.
9 – Garder des liquidités
Lorsqu’on est propriétaire, on peut être confronté à de nombreux imprévus, vous devriez donc épargner une partie des loyers perçus pour assurer le coup si jamais vous deviez rénover une pièce par exemple. L’idéal pour vous serait de garder un à deux ans de loyers de côté au cas où… Pensez-y !
10 – Les parties communes
Lorsqu’on acquiert un bien comme un appartement, il y a presque toujours un copropriété à entretenir. Avant d’acheter la propriété, renseignez-vous sur les travaux à faire, ils peuvent parfois être très coûteux et sont obligatoires ! Un ascenseur à réparer, la tuyauterie à changer ou encore une isolation à désamianter peuvent vous coûter très cher ! Demandez à lire les comptes rendus d’assemblées générales des copropriétaires, cela vous éclairera sur le sujet.