Quelques mots sur le dispositif Pinel
Tout résident fiscal en France pourrait, dans le cadre Pinel, bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissement immobilier neuf ou réhabilité, destiné à la location, si celui-ci a été réalisé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Le logement doit être loué non meublé à un prix inférieur de 20 % au prix moyen du marché dans le même secteur et le bail doit courir sur 6, 9 ou 12 années prorogeables. Il doit être à destination de ménages à revenus modestes et respecter un strict niveau de performance énergétique. Il doit être enfin situé en zones A, A bis ou B1. Il en est de même pour les investissements SCPI Pinel.
La réduction fiscale du dispositif Pinel
Si vous remplissez les conditions ci-dessus énoncées, vous êtes donc éligible au dispositif Pinel. En fonction de la durée de location sur laquelle vous vous engagez, votre taux de réduction fiscale sera différent. Pour un engagement légal minimal de 6 années, vous bénéficierez d'une déduction de 12 % de votre prix d'achat. 18 % pour 9 ans et 21 % sur 12 ans. Sachant que cette réduction est plafonnée à 300 K€ ou 5.500 €/m² et répartie sur la période de location, il est important de bien faire ses calculs.
Concrètement, l'avantage maximal que vous pouvez tirer d'un investissement Pinel se résume à :
(300 * 0,12) = 36 K€ sur 6 ans, soit (36 / 6) = 6.000 € de réduction par an ; (300 * 0,18) = 54 K€ sur 9 ans, soit (54 / 9) = 6.000 € de réduction par an ; ou (300 * 0,21) = 63 K€ sur 12 ans, soit (63 / 12) = 5.250 € de réduction par an.
Nécessité de comparer l'avantage fiscal avec votre situation personnelle
La première constatation qui s'impose, c'est qu'il faut que votre IR soit supérieur aux montants susmentionnés. Dans cette hypothèse vous pourrez déduire 6.000 € de votre impôt annuel, durant 6 ou 9 années, ou 5.250 € durant 12 ans. Dans le cas inverse, vous n'en tirerez aucun avantage.
La deuxième constatation consiste en un calcul de la décote locative :
Hors dispositif Pinel, on peut estimer, sur la base du prix du marché dans le même secteur, qu'un loyer rapporte environ 5 % du prix d'achat. Dans cette hypothèse par exemple, un bien d'une valeur de 300 K€ peut être proposé à la location non meublée à 1.250 €.
Le dispositif Pinel impose une décote de 20 % par rapport à ce loyer moyen. Autrement dit, le loyer sera alors égal à 1.000 €.
Sur une période de 6 ans, cela représente un manque à gagner de (250 * 12 * 6) = 18 K€ ; sur une période de 9 ans, cela représente un manque à gagner de (250 * 12 * 9) = 27 K€ ; ou sur une période de 12 ans, cela représente un manque à gagner de (250 * 12 * 12) = 36 K€.
En résumé, dans notre cas de figure et toutes choses étant égales par ailleurs, votre avantage global se monte à 18 K€ sur 6 ans, 27 K€ sur 9 ans, ou 27 K€ sur 12 ans.
Nous avons volontairement fait abstraction du cas d'un emprunt immobilier, puisque les intérêts payés sont déductibles du revenu imposable.
Un investissement rentable sous réserve.
On l'a vu, un placement immobilier dans le cadre de la loi Pinel est rentable sur le plan financier. A condition toutefois d'en optimiser les conditions :
Il est indispensable de vérifier la solidité financière et les garanties offertes par le promoteur qui commercialise le bien mis en vente, d'autant plus si celui-ci n'est qu'en état de futur achèvement (VEFA), afin d'éviter une défaillance ou une faillite des prestataires et de vous prémunir par de bonnes garanties décennales.
Il convient ensuite d'investir dans un emplacement adéquat. Privilégiez les villes où le marché de l'immobilier est dynamique. Préférez ensuite les quartiers aisément accessibles en transport en commun, qui ont des établissements de services à la personne à proximité. Optez par exemple pour l'acquisition d'un studio dans une ville étudiante, proche d'un pôle universitaire.
Ne personnalisez pas l'intérieur de votre bien à votre goût, aussi sûr soit-il. Optez plutôt pour une décoration passe-partout aux murs blancs et aux revêtements de sol plutôt sobres.
Pour conclure
Investir dans le cadre de la loi Pinel est une bonne opération dans la majorité des cas, même si le gain financier final doit être correctement évalué.