Une Société civile de placement immobilier (SCPI) : qu’est-ce que c’est ?
Les SCPI sont des sociétés qui achètent et gèrent des biens immobiliers locatifs, comme des bureaux, des commerces ou des logements. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé de ces sociétés et vous percevez des revenus proportionnels à votre investissement.
Les SCPI présentent plusieurs avantages par rapport à l'investissement immobilier direct :
- Vous bénéficiez d'une diversification géographique et sectorielle de votre patrimoine,
- Vous mutualisez les risques locatifs et les frais de gestion,
- Vous profitez de loyers réguliers et d’un rendement potentiellement élevé,
- Vous pouvez bénéficier d'une fiscalité avantageuse selon le type de SCPI.
Mais investir en SCPI est-il une stratégie gagnante pour votre patrimoine ? Comment choisir la meilleure SCPI selon vos objectifs ? Quels sont les risques et les contraintes de ce placement ? Nous allons répondre à ces questions dans cet article.
Les SCPI : un placement immobilier attractif, accessible et diversifié
A priori, investir en SCPI semble être une solution idéale. Pas de gestion, une diversification importante et une promesse de rendement attrayante. Cependant toutes les SCPI ne se valent pas.
Pour commencer il existe 3 grands types de SCPI sur le marché, qui se distinguent par leur stratégie d'investissement et leur fiscalité :
- Les SCPI de rendement : ce sont les plus courantes et les plus recherchées par les investisseurs. Elles visent à offrir un rendement élevé et régulier à leurs associés, en investissant principalement dans des biens immobiliers à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Elles se concentrent sur des zones géographiques dynamiques et porteuses, en France ou à l'étranger. Elles distribuent la quasi-totalité des revenus locatifs perçus aux associés, après déduction des frais de gestion. Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui peut être pénalisant pour les contribuables fortement imposés. Le taux de rendement moyen des SCPI de rendement était de 4,53% en 2022 selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).
- Les SCPI de capitalisation : elles ont pour objectif de valoriser le patrimoine immobilier sur le long terme, en investissant dans des biens immobiliers à fort potentiel de revalorisation (immobilier résidentiel ancien ou neuf, immobilier d'exception, etc.) et/ou dans des biens en nue-propriété. Elles privilégient donc la qualité à la quantité et se situent souvent dans des zones géographiques prisées (Paris, grandes métropoles régionales, capitales européennes, etc.). Elles distribuent peu ou pas de revenus aux associés, mais réinvestissent les loyers perçus dans l'acquisition ou la rénovation des biens. Les associés espèrent réaliser une plus-value à la revente de leurs parts. Les plus-values sont imposables selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela signifie que les gains réalisés lors de la revente des parts de SCPI de capitalisation sont soumis à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19% et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2%. Toutefois, des abattements pour durée de détention sont applicables, réduisant ainsi la base imposable.
- Les SCPI fiscales : elles ont pour but quant à elle de permettre aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier locatif d’habitation. Elles investissent alors dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou le dispositif Denormandie. Les associés peuvent ainsi bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location sur une durée déterminée. Les loyers perçus sont distribués aux associés et sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les SCPI : comment choisir la bonne ?
Une fois les différences entre les types de SCPI disponibles sur le marché bien comprise. Il convient maintenant de s’attarder sur le choix de celle-ci. Pour cela de nombreux critères sont à prendre en compte :
- La société de gestion : c'est l'entité qui crée et gère la SCPI. Elle est responsable de la stratégie d'investissement, de la sélection des biens, de la recherche des locataires, du versement des dividendes, etc. Il est important de vérifier la réputation, l'expérience et la solidité financière de la société de gestion. Vous pouvez consulter son agrément auprès de l'Autorité des marchés financiers (AMF) et ses rapports annuels.
- La stratégie de la SCPI : c'est l'orientation que suit la SCPI dans ses choix d'investissement. Elle peut être spécialisée dans un secteur (bureaux, commerces, résidentiel, etc.), dans une zone géographique (France, Europe, monde), ou diversifiée. Il est important de choisir une SCPI qui correspond à vos objectifs, à votre profil de risque et à vos préférences.
- Les performances de la SCPI : c'est le rendement que vous pouvez espérer en investissant dans la SCPI. Il se mesure par le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui rapporte le montant des dividendes versés aux associés à la valeur de la part. Il est aussi intéressant de regarder le potentiel de revalorisation du patrimoine immobilier, qui se mesure par le taux de variation du prix de la part (VPM).
- La capitalisation : c'est la valeur totale du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Elle se calcule en multipliant le nombre de parts émises par la valeur de la part. Plus la capitalisation est élevée, plus la SCPI est importante et diversifiée. Cela peut être un gage de sécurité et de liquidité pour les investisseurs.
- Le taux d'occupation : c'est le rapport entre la surface louée et la surface totale du patrimoine immobilier. Plus le taux d'occupation est élevé, plus la SCPI génère des revenus locatifs réguliers et stables. Cela peut être un indicateur de la qualité de gestion et de la demande locative sur le secteur visé par la SCPI.
- Le patrimoine de la SCPI : c'est l'ensemble des biens immobiliers détenus par la SCPI. Il est important de connaître sa composition, sa localisation, sa qualité, sa durée de détention, etc. Vous pouvez consulter le bulletin trimestriel ou le rapport annuel de la SCPI pour avoir ces informations.
- La fiscalité : c'est le régime d'imposition des revenus et des plus-values que vous percevez en tant qu'associé de la SCPI. Il dépend du type de SCPI (rendement, capitalisation ou fiscale), du mode de détention des parts (direct, assurance-vie, démembrement) et du pays où se situent les biens immobiliers. Il est important de se renseigner sur la fiscalité applicable à votre situation personnelle avant d'investir car cela va déterminer la rentabilité finale de votre investissement.
Les SCPI : des avantages, des inconvénients et des risques
Les avantages d'un investissement en SCPI sont multiples :
- Il est accessible à tous les budgets, car le prix d'une part varie entre 150 € et 1000 € en moyenne,
- Il offre une diversification du patrimoine et une mutualisation des risques locatifs, car les SCPI investissent dans des centaines de biens immobiliers répartis sur des zones géographiques variées,
- Il procure des revenus potentiels réguliers sous forme de dividendes, calculés en fonction des loyers perçus par la SCPI et du nombre de parts détenues,
- Il ne nécessite aucune gestion ni trésorerie de la part de l'investisseur, car la SCPI s'occupe de toutes les démarches liées à l'acquisition, à la location, à l'entretien et aux travaux des biens immobiliers,
- Il peut permettre de bénéficier d'avantages fiscaux, selon le type de SCPI choisi et le mode de détention des parts,
- Il est possible d’investir en SCPI à crédit.
Les principales contraintes d'un placement en SCPI sont :
- Les frais : investir en SCPI implique de payer des frais d'entrée (jusqu’à 12% du montant investi), des frais de gestion et parfois des frais de sortie.
- La fiscalité : les revenus perçus par les associés sont imposés comme des revenus fonciers, ce qui peut être lourd selon la tranche marginale d'imposition. Il existe toutefois des solutions pour optimiser la fiscalité, comme le démembrement de propriété ou l'investissement via une assurance vie.
- Le manque de contrôle : en investissant en SCPI, l'investisseur confie la gestion de son patrimoine immobilier à une société spécialisée. Il n'a pas son mot à dire sur le choix des biens, le montant des loyers ou la politique de distribution des dividendes.
Les principaux risques d'un placement en SCPI sont :
- Le risque de liquidité : il peut être difficile de revendre ses parts de SCPI sur le marché secondaire, car la demande est limitée et les délais sont longs. Il faut donc considérer ce placement comme un investissement à long terme (au moins 10 ans).
- Le risque de vacance locative : il existe un risque que certains biens immobiliers ne soient pas loués ou que les locataires ne paient pas leurs loyers. Cela peut entraîner une baisse des revenus distribués aux associés et une diminution de la valeur des parts.
- Le risque de baisse du marché immobilier : la valeur des parts de SCPI dépend de la valeur des biens immobiliers qu'elles détiennent. Si le marché immobilier connaît une baisse, les parts de SCPI peuvent perdre de la valeur et les revenus peuvent diminuer.
Les SCPI : Une option intéressante à envisager
En conclusion, nous avons vu les avantages et les inconvénients des SCPI, un type de placement immobilier qui permet de diversifier son patrimoine et de percevoir des revenus réguliers. Les SCPI offrent une rentabilité intéressante, une mutualisation des risques locatifs et une gestion déléguée. Cependant, elles comportent aussi des frais importants, une fiscalité complexe et une liquidité qui peut être limitée. Il est donc important de bien se renseigner avant d'investir dans les SCPI et de choisir celles qui correspondent à son profil et à ses objectifs.