La Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile régie par le droit des sociétés, aux articles 1832 et suivants du Code Civil. Elle résulte d'un contrat entre des personnes qui mettent de ce fait en commun un patrimoine immobilier. Ces associés deviennent alors conjointement redevables des dettes et charges, au même titre que bénéficiaires des revenus et profits.
Mode de fonctionnement
La SCI est dotée d’une personnalité juridique propre. Ses statuts précisent l'objet social de son activité qui est l'immobilier. Ils désignent un ou plusieurs gérants élu(s) par les associés. Les prérogatives y sont clairement énoncées, à l'initiative des associés. Les décisions sont prises sur la base du vote des associés en assemblée générale, chacun d'entre eux disposant de ce droit.
La SCI, pourquoi faire ?
L'avantage premier de la SCI est de résoudre les éventuels conflits nés d'une situation d'indivision. En cas de succession immobilière, dans le cas où il y a plusieurs héritiers, ceux-ci se retrouvent in jure propriétaires du bien foncier en indivision. Cette situation peut se révéler problématique quand l'un des héritiers ne suit pas les autres dans la prise de décision en rapport avec le bien. Plus compliquée encore est la situation où l'un des indivisaires décide de quitter l'indivision et donc de forcer les autres au partage, ou à la vente du bien.
La SCI pallie à ses inconvénients, puisque dans une telle situation, les héritiers se retrouveraient associés en son sein. Les décisions relatives au bien foncier seraient alors prises en application du vote majoritaire. Le niveau de celui-ci peut être librement défini dans les statuts : les associés pouvant par exemple déterminer qu'une décision n'est applicable qu'à condition qu'elle ait été approuvée par la majorité des 2/3. Toutes les options sont possibles. Si l'un des associés souhaite vendre sa part du bien, c'est en réalité ses parts de la SCI qu'il mettra en vente, situation bien plus souple.
La SCI, quelle incidence fiscale ?
A l'image d'une cession immobilière classique, la cession de parts de SCI est exonérée d'imposition sur la plus-value après 22 années de propriété.
De la même façon, les éventuels revenus locatifs sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers de chaque associé à hauteur de ses parts dans la SCI.
Une alternative à cela existe si la SCI, qui est donc une société, opte pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés. Elle sera alors soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux.
Avantages : cela lui permettra de procéder à des amortissements de constructions et à la déduction des frais d'acquisition du bien. Les bénéfices seront soumis à une imposition égale à 15 % jusqu'à 38 120 €, puis à 33,33%.
Inconvénients : au moment de la vente, les amortissements sont déduits du prix d'achat du bien, ce qui a pour effet mécanique d'accroître l'éventuelle plus-value. Celle-ci sera de plus soumise à l'IS. D'autre part, apporter un bien à une SCI soumise à l'IS induit le paiement de droits d'enregistrement.
Les associés ont donc le choix entre les deux solutions fiscales, sauf si la SCI pratique la location meublée. Cette activité étant commerciale, la société est alors d'office redevable de l'impôt sur les sociétés.
La SCI, un avantage en matière d'endettement
Prenons un exemple pour illustrer la différence entre une donation classique et une transmission de parts de SCI :
Dans le premier cas, M. Dupont va acquérir un bien d'une valeur de 200 K€, avec un apport de 100 K€ et un emprunt du même montant. En cas de donation, les droits seront calculés sur la valeur du bien, soit 200 K€.
Dans le cadre d'une SCI, M. Durant va apporter un capital de 100 K€ et contracter un emprunt d'autant, la somme lui permettant d'acquérir le bien. En cas de transmission de ses parts, les droits de donation ne seront dûs que sur les parts, soit 100 K€.
La SCI, un avantage en matière de succession
Les associés de la SCI peuvent transmettre peu à peu leur patrimoine à leurs héritiers en faisant des donations successives de moins de 100 K€, tous les 15 ans, ce qui évite ainsi le paiement de droits de succession sur ces sommes.
Dans ce cadre là et afin de sauvegarder leurs intérêts, les associés peuvent conserver leur pouvoir de gestion du patrimoine immobilier jusqu'à leur décès. Ils peuvent alternativement prévoir de garder uniquement l'usufruit.
Afin de protéger le conjoint survivant, un couple peut se répartir l'usufruit et la nue-propriété des parts de la SCI. Au décès de l'un d'entre eux, le survivant récupérera la pleine propriété des parts que l'autre détenait en usufruit sans payer de droits de succession.