Votre décision est prise : vous souhaitez profiter des taux d'emprunt qui, aux alentours de 1,49 % en moyenne demeurent encore bas et ce, avant qu'il ne soit trop tard. En effet, la baisse continue des taux d'intérêt sur la monnaie commune européenne a probablement atteint un plancher. La seule question pertinente n'est pas de savoir si la courbe va s'inverser, mais quand elle le fera ?
L'investissement immobilier : un placement toujours à considérer.
La période est donc encore propice à l'investissement dans l'immobilier, d'autant qu'il demeure le placement qui présente le rapport coût/rendement le plus rentable et le moins soumis au risque de perte en capital.
Un élément non négligeable vient à l'appui de votre décision : vous pouvez dans ce cadre bénéficier de réductions d'impôt si votre investissement répond aux dispositions de la loi Malraux ou à celles de la loi Pinel. Quels sont ces sésames qui vont vous permettre de payer moins de contributions ?
La loi Malraux
Ce dispositif ne date pas d'hier puisqu'il porte le nom d'André Malraux ministre d’État du gouvernement de Michel Debré en 1962. L'idée de base était de redynamiser certaines zones délaissées, tout en sauvegardant le patrimoine. La solution était l'incitation des investisseurs à se porter acquéreurs d'un logement ancien ayant besoin d'être réhabilité, puis de l'offrir sur le marché de la location en résidentiel. En contrepartie, ceux-ci bénéficiaient d'un régime de défiscalisation intéressant, sous réserve de suivre des contraintes assez strictes en matière de rénovation.
Cet avantage fiscal a perduré avec le temps puisqu'il subsiste toujours des zones géographiques qui suscitent moins d'engouement en termes de placements, sauf qu'avec des réductions d'impôt pouvant atteindre 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable, ou 30 %, dans les « secteurs sauvegardés » et les anciens quartiers « dégradés », la question ne se pose quasiment plus en termes financiers. A titre d'exemple, cela peut représenter une réduction fiscale annuelle de 30 K€ ! Une évolution récente dispose que le montant des travaux effectués dans le cadre de la loi Malraux est plafonné à 400 K€ sur 4 ans consécutifs, soit un maximum de 120 K€ d'économie contributive. Il s'agit d'un avantage notable permettant l'étalement des dépenses de restauration sur une période pluriannuelle.
Plusieurs investissements Malraux sont possibles à condition de ne pas dépasser le seuil des 400 K€ précédemment évoqué. Mais la bonne nouvelle est que Malraux et Pinel sont compatibles.
La loi Pinel
Portée en 2014 par Sylvia Pinel, ministre du logement du gouvernement Vals, cette loi répond à un double impératif : environnemental et social. Destinée à la relance de la construction avec des impératifs écologiques, elle s'adresse également aux locataires à faible revenu.
A concurrence de l'acquisition de deux logements annuels, un investisseur immobilier dans du neuf, qui s'engage à mettre son bien en location, bénéficiera d'une réduction fiscale qui est fonction de la durée du bail (entre 6 et 12 années). Compte tenu du plafond d'investissement Pinel de 300 K€, l'économie effectuée pourrait atteindre 63 K€ sur la période maximale de 12 ans.
Avantages et inconvénients de chaque formule
En plus des avantages fiscaux, chaque dispositif présente des plus et des moins :
Avantage Malraux: il échappe au plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 K€ par an.
Inconvénient Malraux : il contraint le propriétaire à louer son bien pendant une durée de 9 ans, dans l'année qui suit la finalisation des travaux, le locataire ne pouvant pas être un membre de sa famille proche, ni un associé dans le cadre d'une société civile.
Avantages Pinel : le propriétaire a le droit de louer à des membres de sa famille, si toutefois ceux-ci ne font pas partie de son foyer fiscal et que leur revenu ne dépasse pas un certain seuil.
Le montant global de l'acquisition reste modéré, puisque la loi Pinel ne s'applique que sur une base maximale de 5.500 € le m².
Inconvénients Pinel : Les placements Pinel entrent dans le calcul de plafonnement global des niches fiscales qui ne doit pas excéder 10 K€ par foyer fiscal cette année.
Seules les communes où le marché du logement est déséquilibré aux dépens de l'offre sont concernées par le dispositif. Elles sont désignées A, A bis et B1, le montant mensuel du loyer au m² étant de même plafonné.
Laquelle choisir ?
Compte tenu de ce qui précède, on peut en déduire que :
Un investissement Malraux sera préférable pour qui dispose de réductions fiscales d'un montant annuel de 10 K€, s'il souhaite que cette réduction ne dépasse trois ans et s'il est amoureux de vieilles pierres.
Un placement Pinel sera privilégié par ceux qui mettent en avant sa rentabilité, nonobstant le charme de l'ancien.
Il est intéressant de noter, enfin que le même principe est valable pour un placement en SCPI Malraux, ou en SCPI Pinel, qui sont bien moins gourmands en capital immobilisé.