Confirmant le dicton « quand le bâtiment va tout va », la pierre a depuis toujours constitué un indice majeur de référence permettant de jauger de l'état d'une économie, ainsi que de ses perspectives de croissance. C'est donc le secteur qui attire en premier les investisseurs, car l'histoire a prouvé que sur du long terme, il s'est révélé peu risqué tout en offrant de hauts rendements.
Tout le monde peut devenir propriétaire foncier
L'investissement immobilier s'est à présent démocratisé. Point n'est besoin d'immobiliser de fortes sommes d'épargne pour en profiter. Ce placement est désormais à la portée de tous, quelle que soit la somme que l'on souhaite y consacrer. Ce miracle est possible grâce à la pierre-papier !
Qu'est ce que la pierre-papier ?
Cela consiste littéralement à investir dans la pierre en achetant du papier. Proposant un rendement annuel moyen d'environ 5 %, celui-ci est plus de 6 fois supérieur à celui du livret A. Sous forme de parts, il est proposé sous les appellations barbares de SIIC, OPCVM, SCPI, ou encore OPCI. Le ticket d'entrée peut débuter à seulement 100 euros sans limite d'investissement. Notez qu'à l'instar d'un emprunt immobilier traditionnel, il est possible de recourir à un financement pour couvrir une partie ou la totalité de votre placement en pierre-papier. Alors quelle structure vous faut-il privilégier ?
La Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC)
Son objet est la gestion du patrimoine immobilier qu'elle détient. Son revenu est constitué par la perception de loyers et par la plus-value effectuée sur les transactions foncières qu'elle aura effectuées. Frais déduits, si le résultat net est positif, il sera ensuite redistribué sous forme de dividendes aux différents actionnaires de la SIIC.
- + cotée en bourse, son cours peut bénéficier d'une conjoncture globale favorable,
- + en devenir actionnaire est chose aisée,
- + la SIIC est exonérée de l'impôt sur les sociétés.
- - cotée en bourse, son cours peut souffrir d'une conjoncture globale défavorable,
- - elle est légalement contrainte de redistribuer « seulement » 85 % de ses bénéfices locatifs et la moitié de ses plus-values de cessions.
L'Organisme de Placements Collectifs en Valeurs Mobilières (OPCVM)
Recueillir des capitaux sous forme de souscriptions et les investir dans des actions ou des obligations est sa fonction. La totalité du résultat net positif (frais de gestion déduits), va dans la poche des souscripteurs. En l'occurrence, l'OPCVM dont le terrain d'action est l'immobilier va investir de manière transparente dans plusieurs SIIC, diversifiant ainsi les placements.
- + mêmes avantages que pour la SIIC,
- + pouvoir profiter des rendements des SIIC sans se limiter à l'une d'entre elles, ce qui permet de réduire les risques.
- - mêmes inconvénients que pour la SIIC,
- - le revenu d'OPCVM est soumis au même régime fiscal que celui des actions.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
C'est à l'image de l'OPCVM une structure de placement collectif qui délaisse les valeurs mobilières pour investir directement dans du foncier. Qu'il soit résidentiel, commercial, de bureaux ou d'usines, tout bâtiment pourrait entrer dans la composition de son portefeuille d'actifs. Souscrire à une SCPI, c'est acquérir des parts qui font de vous un associé. Vous serez ainsi rémunéré en tant que tel sur la base de la valorisation des actifs de votre société, parce qu'elle n'est pas cotée en bourse.
- + placement ne risquant pas de subir les effets d'une forte correction boursière,
- - faible liquidité. Vous ne pourrez acheter ou vendre que s'il existe une contrepartie face à vous.
Il est à noter qu'investir dans la pierre-papier à partir d'un contrat d'assurance vie permet d'une part, de palier aux risques de manque de liquidité et d'autre part, de réduire l'impact de la fiscalité sur les revenus de votre placement.
L'Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
D'abord destinée à remplacer la SCPI dans le but de corriger le manque de liquidité, les deux structures coexistent en définitive. La quasi-totalité de ses actifs (au moins 65 %) doit être placée dans l'immobilier, le reste étant destiné à couvrir les demandes de reventes des clients.
- + même avantage que la SCPI,
- + liquidité assurée.
- - revenu soumis à ponction fiscale des produits financiers, ou des revenus fonciers selon le type d'OPCI choisi.
Avantage définitif de la pierre-papier
Quelle que soit le type de structure que vous privilégiez, elles ont toutes en commun de présenter un atout considérable face aux risques inhérents à tout achat immobilier direct : le fait de mutualiser les actionnaires permet ainsi de mutualiser les éventuels coups durs. Un ou des locataires défaillants, de coûteuses dépenses de ravalement, d'entretien ou de réparation, une crise immobilière à l'échelle d'une ville ou d'un quartier, etc... sont autant d'exemples illustrant parfaitement notre propos.