Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier vous permettent d’investir en immobilier avec une mise de départ même faible. Peu facile d’accès en direct, le patrimoine immobilier des SCPI est constitué de biens employés dans le secteur du tertiaire proposant des rendements attractifs. De plus, la gestion du portefeuille immobilier est déléguée à des professionnels experts dans le domaine.
Toutefois, si les SCPI peuvent vous apporter des revenus réguliers, il ne faut pas ignorer qu’il subsiste un risque en investissant dans la pierre-papier. Vous devez donc faire preuve d’une grande vigilance dans le choix de votre SCPI. Finadvisor vous explique tout pour vous y retrouver et être fin prêt à investir dans une SCPI !
Une SCPI, ça fonctionne comment ?
Comme leur acronyme l’indique, les SCPI sont des sociétés qui gèrent un portefeuille immobilier commun constitués de biens locatifs (principalement des bureaux, des murs de boutiques et des entrepôts ; basés en France ou à l’étranger) pour le compte de leurs clients.
Les SCPI reversent, chaque mois ou chaque trimestre, une quote-part à chacun des investisseurs. Point important : les SCPI ne sont pas des investissements agissant sur le marché financier, elles ne sont pas côtées en Bourse, ce qui induit que l’achat ou la cession de parts est entièrement géré par la société de placement dont celles-ci proviennent. On estime que la valeur du marché de la pierre-papier, en France, dépasse les 55 milliards d’euros, soit une augmentation de +100% sur ces 7 dernières années.
Pour investir dans une SCPI, vous pouvez acquérir des parts à partir d’un millier d’euros ; la valeur d’une part peut varier entre 150 euros et 1050 euros mais vous devez tenir compte du fait que les parts à faible valeur doivent souvent être achetées en quantité minimum (par exemple un achat minimum de 30 parts à 200 euros).
Quel avenir pour les SCPI ?
L’avenir de l’investissement dans les SCPI semble porteur en cette année 2019. Le marché locatif des bureaux est en forte hausse en Île-de-France et dans les grandes métropoles, en effet : le taux de vacance est à la baisse en cette année 2019, passant même sous la barre des 2% (1,7% précisément d’après IEIF) dans l’ouest parisien. C’est une bonne nouvelle quand on sait qu’au début de 2018 ce même taux avoisinait les 20%. On doit principalement cette baisse aux mesures d’accompagnement ; mais ces mesures d’accompagnement tendent à disparaître indiquant la remontée prochaine des loyers des bureaux. In fine, il en résulte une hausse des valeurs locatives et également une augmentation des loyers faciaux.
La fiscalité des SCPI en 2019
Les SCPI sont sous le même régime fiscal que l’immobilier en direct, il s’agit de celui des revenus fonciers. Après la déduction des charges (intérêt d’emprunt, travaux…), les revenus encaissés par ces sociétés sont taxés au taux marginal d’imposition sur le revenu du souscripteur des parts de la SCPI. La cession de parts de SCPI, quant à elle, est soumise à un taux forfaitaire d’imposition de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation globale de 36,2 %. Aussi, l’achat à crédit peut être bénéfique dans une optique de défiscalisation car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Les SCPI fiscales vous permettent d’accéder à des réductions d’impôt pour un investissement locatif.
Comment fonctionne la liquidité pour les SCPI ?
Les SCPI sont des placements de long terme, ils sont peu liquides la valeur de leurs parts se négocie sur un marché privé. Il n’y a pas de risque de blocage du marché de la revente des parts à condition que le l’ancien souscripteur (celui qui revend ses parts) accepte de s’aligner sur le prix du marché. Ce prix est quant à lui déterminé par la confrontation des ordres d’achat et de vente par chaque société de gestion de SCPI (l’offre et la demande). Certaines transactions ont lieu directement entre acheteurs et vendeurs. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, l’épargnant peut acheter des parts au moment d’une augmentation de capital de la société. De manière générale, les individus qui investissent dans une SCPI sont dans une logique de perception de revenus complémentaires pour préparer leur retraite, sans avoir à s’occuper de la gestion locative des biens.
Quels sont les risques liés aux SCPI ?
En comparaison avec l’investissement en direct, les SCPI permettent de répartir les risque locatifs grâce à un portefeuille immobilier diversifié. Leurs loyers sont généralement sécurisés, cependant les SCPI font tout de même face au risque de hausse du taux de vacance et au vieillissement des actifs. Leur activité n’est pas imperméable à la dégradation de l’activité économique. Le rendement attrayant de certaines SCPI détentrices de bureaux peut cacher un risque en capital quand leur portefeuille commence à devenir désuet. Si cela vient à arriver, il faut investir dans des travaux de remise en état des biens pour que le bien garde sa valeur.
Quel rendement pour les SCPI en 2018 ?
Le rendement des SCPI en 2018 est en légère baisse de -0,8%, passant de 4,43% en 2017 à 4,35% en 2018. La baisse de la redistribution des dividendes est inférieures aux années précédentes, on peut donc hypothétiquement dire que le rendement des SCPI est actuellement au creux de sa baisse mais grâce à la sous-offre de bureaux en Île-de-France et à la fin des mesures d’accompagnements des bailleurs, les redistributions devraient repartir à la hausse pour cette année 2019.