Comment lire les petites lignes de mon contrat de prêt immobilier ?
Le taux d’intérêt
Le taux d'intérêt est un pourcentage annuel qui va définir le montant que vous allez payer à la banque en plus du remboursement du capital emprunté. En effet, souscrire à un prêt auprès d'une banque est un service payant, et c'est le taux d'intérêt qui va rémunérer le risque pris par la banque en vous prêtant de l'argent. Selon votre profil et la façon dont vous allez négocier votre prêt, ce taux pourra varier. C'est la banque qui décide du taux exact qu'elle va vous proposer. Cependant, 4 facteurs vont avoir de l'influence sur le taux que vous allez obtenir :
1) Vous : selon vos choix et notamment la durée de votre emprunt (plus vous empruntez sur une longue durée, plus le taux va augmenter) et selon votre profil (plus la banque estime qu'il est risqué de vous prêter de l'argent plus le taux va être élevé).
2) Le choix commercial de la banque. Pour attirer une nouvelle clientèle, une banque peut décider d'être moins chère qu'une autre et donc baisser ses taux. Elle peut aussi accepter de baisser ses taux en échange de contreparties commerciales (d'autres services auxquels vous accepteriez de souscrire telle qu’une carte bancaire spécifique, un contrat d’assurance etc).
3) Le taux directeur, qui est défini par la Banque Centrale Européenne (BCE), qui supervise les décisions des banques européennes.
4) Le taux d'usure, qui est le taux légal maximal qu'une banque a le droit de pratiquer.
Si le taux d’intérêt vous semble trop abstrait, vous pouvez regarder (ou demander à votre banquier) le montant total des intérêt payés sur toute la durée de votre emprunt. Cela vous permettra de vous d’envisager plus concrètement le coût de votre crédit.
La durée
Il s’agit de la période nécessaire pour le remboursement de votre emprunt.
Gardez en tête que plus vous empruntez sur une longue durée, plus le montant que vous pourrez emprunter va être élevé mais plus la banque vous attribuera un taux d’intérêt élevé et donc plus votre crédit vous coutera cher. En effet, comme le taux d'intérêt reflète le niveau de risque pris par la banque il va augmenter avec la durée (car aux yeux d'une banque, le risque augmente avec la durée). Ainsi, sur une longue durée, vous aurez un taux d'intérêt plus élevé et vous paierez des intérêts pendant plus longtemps. Pour ces deux raisons, plus la durée de votre remboursement est élevée, plus votre crédit vous coutera cher. A vous de choisir un crédit qui vous permettra de réaliser vos projets tout en étant adapté à votre profil financier.
L’échéance mensuelle de remboursement
Il s'agit du montant que vous allez débourser chaque mois dans le cadre du remboursement de votre prêt. Cette échance sera égale au maximum à 33% de vos revenus nets, ceci est imposé par les banques afin d'éviter le surendettement. Votre échéance est composée d'une partie destinée au remboursement du capital emprunté, d'une partie destinée au paiement des intérêts et d'une partie destinée au paiement de votre assurance emprunteur.
L’assurance emprunteur
Il s’agit d’une assurance exigée par la banque afin de se garantir le remboursement des mensualités prévues au contrat en cas de défaillance de l’emprunteur (vous). Votre assurance emprunteur prendra le relai sur vos remboursement si vous êtes dans l’incapacité de le faire suite aux évènement suivant : décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur (DC), incapacité de travail temporaire (ITT), perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT), ou perte d'emploi.
Le TAEA (en %)
Le taux annuel effectif d'assurance (TAEA) vous permet de mesurer la part de l'assurance dans le coût total de votre prêt. Il s’exprime en pourcentage et permet de comparer, à protection égale, le coût de différentes assurances emprunteur.
La quotité de l’assurance (en %)
La quotité de l'assurance représente le pourcentage de votre prêt qui est couvert par votre assurance. Si vous empruntez seul, il faudra obligatoirement couvrir tout le prêt, donc une quotité de 100%. Si vous êtes deux, vos quotités cumulées doivent être au minimum égales à 100% et pourront au maximum couvrir 200% du montant emprunté (100% chacun).Vous pouvez les repartir comme vous le souhaitez en fonction de la couverture recherchée (50/50, 75/75, 70/85, 100/100). Prenons l'exemple d'un couple, Martin et Morgane, qui empruntent ensemble pour acheter leur résidence principale, Martin avec une quotité d'assurance de 70% et Morgane de 100%. 1er cas de figure : en cas de problème de paiement de Martin, couvert par l'assurance, l'assurance remboursera 70% du capital restant dû, les 30% restant seront toujours à la charge de Morgane. Second cas de figure : en cas de problème de paiement de Morgane, couvert par l'assurance, l'assurance remboursera 100% du capital restant dû, Martin n'aura plus rien à rembourser.
LE TAEG
Le taux annuel effectif global (TAEG), appelé jusqu'en septembre 2016 taux effectif global (TEG), est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d'un prêt (intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie etc). Lorsque le montant emprunté est le même, le TAEG permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total (et non pas seulement en comparant le taux d'intérêt).