Pour qui ?
Il s'agit d'un moyen de réduire vos impôts sur le revenu. Cette loi, dite « LMNP » (Location Meublée à titre Non Professionnel), ou « Censi-Bouvard », s’applique aux résidents fiscaux français qui achètent entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), un logement achevé depuis au moins quinze ans, réhabilité ou en cours de réhabilitation.
Pour quels plafonds ?
Elle est intéressante fiscalement pour les ménages qui versent plus de 1 500 par an, au titre de l'impôt sur le revenu. Son plafond est fixé à 300 K€ annuels en un ou plusieurs investissements. Ceux-ci doivent être réalisés directement, ce qui exclut tout placement par le biais d'une SCI par exemple et la location ne doit pas être exercée à titre professionnel.
Le cumul des loyers encaissés est plafonné à 23 000 € par an et ne doit pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de l'investisseur.
Le montant des loyers des logements du LMNP Censi-Bouvard 2019 ne sont pas plafonnés et ne sont pas limités par un plafond de ressources du locataire, ni de zonage particulier.
Pour quel type d'investissement ?
Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes : établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées, ou adultes handicapées ; établissement délivrant des soins de longue durée avec un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie, dont l’état nécessite une surveillance médicale en permanence ; résidence avec services pour personnes âgées ou handicap :!ées agréés « qualité » ; logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ; résidence avec services pour étudiants ; résidence de tourisme classée, sous réserve que l'investissement ait été réalisé avant le 1er janvier 2017.
Les logements doivent être loués meublés, sous forme d'un bail commercial conclu avec l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
Pour quels objectifs ?
Le LMNP Censi Bouvard a été conçu dans le but de : développer le patrimoine en favorisant l'investissement immobilier ; inciter à l'investissement dans les résidences destinées aux étudiants, aux seniors et dans les Ephads ; assurer des revenus locatifs garantis par un bail commercial .
Pour quelles réductions d'impôt ?
Le LMNP Censi-Bouvard cumule plusieurs avantages fiscaux : une réduction d’impôt, étalée sur 9 années, égale à 11% du montant H.T. investi dans ce cadre ; une récupération de la TVA, soit 20% du prix d’acquisition du bien ; un délai de report de 6 ans pendant lequel la réduction fiscale est applicable, ce qui permet d'en bénéficier en n+1, si l'imposition de l'année n est faible.
Prenons un exemple concret
La famille Untel achète un ou plusieurs logements entrant dans le cadre du LMNP Censi-Bouvard. Son, ou ses investissement(s) s'élève(nt) à 300 000 €. Elle va bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du prix H.T. soit 33 000 €, soit 3 666 € par an. Elle va récupérer la TVA payée sur le montant de l'acquisition de 20 %, soit 60 000 €.
Au total, l'investissement de la famille s'élèvera à (300 000 – 33 000 – 60 000) = 207 000 €, pour un logement dont la valeur est de 300 000 €.
A quel moment la réduction d'impôt s'applique-t-elle ?
Le montant d'impôt sur le revenu de la famille Untel sera donc réduit de 3 666 €. Dans l'hypothèse où le montant initial de leur impôt sur le revenu est inférieur à cette somme, la famille pourra toujours bénéficier de cette réduction durant les six années suivantes, sous réserve que le logement soit toujours loué à cette date.
Les revenus de la location sont à déclarer dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.
A noter qu'à l'heure du prélèvement à la source en vigueur depuis le 1er janvier 2019, la première annuité d'avantage fiscal sera reversée à l'été 2020 en cas d'investissement LMNP Censi-Bouvard en 2019.
A noter également que ce dispositif est intégré au plafonnement global des niches fiscales qui est à hauteur de 10 000 € par an, mais qu'il est cumulable avec un investissement Malraux.
En conclusion
Investir dans le cadre d'un LNMP Censi-Bouvard est une bonne opportunité qui cumule plusieurs avantages : réduction d'impôt, récupération de la TVA sur investissement immobilier, garantie de revenus locatifs réguliers et certains.