L’accession sociale à la propriété, c’est quoi exactement ?
C’est le fait de pouvoir acheter sa résidence principale pour y vivre, avec l’ajout d’une dimension sociale car cette accession va être soutenue par l’État. Cette aide de l’État concerne principalement la TVA du bien qui va être abaissée à 5,5% et l’octroi de certains prêts spécifiques avantageux pour l’emprunteur. L’ensemble va être conditionné à un plafond de ressources (côté acheteur) et à l’encadrement du prix de vente (côté vendeur).
L’objectif c’est de favoriser l’accession à la propriété au plus grand nombre de foyers, même ceux ayant des revenus plus modestes.
Qui est concerné ?
Beaucoup de gens ! 65% de la population française a la possibilité d’acquérir un logement social. Cela concerne aussi bien les couples que les personnes célibataires, avec enfants ou sans enfant, locataires (du parc social ou d’un logement dans le parc dit privé).
La condition principale c’est le plafond de revenus (basé sur le revenu fiscal de référence N-2) qui va varier selon les zones géographiques en France et le nombre de personnes composant le foyer.
Vous trouverez toutes les réponses à ce sujet sur le site du service public
(https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc) !
Concrètement, quels sont les dispositifs et aides proposés ?
Il existe plusieurs dispositifs permettant de favoriser l’accession sociale : la vente HLM, le PSLA (prêt location accession sociale), le BRS (bail réel et solidaire).
De nombreux avantages existent : pas de frais d’agence, des frais de notaire réduits, une décote du bien possible, exonération de la taxe foncière durant 15 ans dans le cadre du PSLA.
Par ailleurs, des prêts aidés peuvent être associés comme le prêt PAS (prêt accession social), le prêt à taux zéro disponible pour le neuf et pour l’ancien dans le cadre d’un logement social ou encore le prêt accession d’action logement (40 000 euros à un taux de 0,50%).
Selon la région, vous pourrez aussi profiter d’aides spécifiques comme en Normandie ou il est possible d’obtenir une subvention de 5000 euros dans le cadre du PSLA. Cette aide peut être utilisée pour des travaux ou l’achat d’une cuisine par exemple !
Comme vous le voyez, il existe donc une multitude d’aides et de dispositifs, qu’il faut souvent aller chercher au cas par cas.
Le Bail réel solidaire (BRS) est souvent présenté comme une nouvelle formule pour faciliter l’accession à la propriété. Pouvez-vous m’en parlez ?
Il s’agit d’un dispositif permettant de dissocier le bâti du foncier. On devient donc propriétaire des murs de son appartement mais pas du sol pour lequel on paye une redevance mensuelle (loyer).
Il concerne surtout les zones tendues, où la décote du bien peut atteindre 30%. La TVA est elle aussi à taux réduit de 5,5% et selon les communes vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle de votre taxe foncière jusqu’à 30%.
Ce dispositif est très intéressant et devrait connaître une forte expansion dans les années à venir.
En tant que courtier spécialiste de l’accession sociale, quel est votre rôle ?
Notre rôle est en premier lieu celui d’un courtier classique, accompagner nos clients dans la recherche de financements (nous gérons la constitution du dossier, trouvons et négocions les meilleures conditions possibles) mais nous allons en plus insister sur la recherche des aides et des prêts conventionnés pour mettre toutes les chances du côté de notre client. Il est important de comprendre que dans un dossier compliqué, le fait de réussir à obtenir un prêt de 40 000 euros à taux très réduit pour compléter une partie du financement peut parfois débloquer la situation. Il faut donc multiplier les aides en réalisant les demandes dans le bon ordre auprès des bons interlocuteurs, c’est une grande partie de notre mission. Le fait d’avoir de bonnes relations avec les bailleurs et de connaître l’ensemble de leurs dispositifs est aussi un plus. Enfin, notre rôle consiste à connaître les banques historiquement plus axées sur l’accession sociale. En effet, il s’agit de prêt conventionnés par l’État mais encore faut-il trouver le bon interlocuteur au sein de chaque banque et présenter les dossiers correctement.
Pour les bailleurs sociaux qui nous lisent, le PSLA est une solution intéressante mais qui est souvent compliquée à mettre en œuvre. Comment pouvez-vous les aider ?
Le PSLA induit une phase locative d’au moins 1 an pour permettre au futur acheteur de tester son logement et de se constituer une première partie d’apport. Avant cette phase locative le bailleur est tenu de s’adresser à une banque qui doit juger de l’éligibilité d’emprunt du futur acheteur. Ce n’est qu’au moment de l’achat effectif (1 à 2 ans plus tard) que l’acheteur va effectivement faire une demande de prêt qui devra aboutir. Entre la première analyse par la banque et la demande de prêt effective la situation de l’acheteur peut évoluer et c’est ce qui est compliqué avec le PSLA. En tant que courtier, nous pouvons aider les parties prenantes à plusieurs niveaux : aider les bailleurs pour constituer les premiers dossiers pour avoir une confirmation de la capacité d’emprunt auprès de la banque, organiser une phase de suivi de l’acheteur-emprunteur durant toute la durée de la phase locative, puis réaliser la demande de prêt à la fin de cette période locative. C’est donc très intéressant pour eux car c’est un travail très chronophage et qui ne constitue pas le cœur de la mission de leurs équipes commerciales.
Quel est votre rayon d’action et quels sont vos tarifs ?
Nous sommes basées en Normandie mais travaillons aussi beaucoup à Paris et en Bretagne.
Nous sommes membre du Label Made in Courtage ce qui nous permet de travailler avec beaucoup de banques et de proposer une couverture nationale pour nos clients.
Concernant notre tarification, nous facturons à nos clients 1% du montant du prêt financé (montant qui est souvent inclus dans le plan de financement) !
Vous êtes toutes les deux sur Finadvisor, c’est bien gratuit de vous contacter pour un premier échange ?
Oui et le travail d’un courtier n’est rémunéré qu’en cas de succès. Nous vous invitons donc à nous contacter sans hésiter, même pour une simple question. C’est toujours important d’échanger en amont de vos recherches et de comprendre comment nous pourrions vous aider !