Pour qui ?
La loi Malraux est un dispositif qui permet aux résidents fiscaux français de bénéficier d'une réduction d'impôt pour tout investissement dans un logement à rénover et destiné à la location. Ces travaux doivent impérativement conduire à la restauration complète du bien et être réalisés dans un délai ne dépassant pas deux ans. Elle s'adresse, du fait de sa conception plutôt à des contribuables qui versent un impôt sur le revenu relativement élevé, puisque la nature des travaux engendre un coût qui est important sur une courte période.
Le dispositif Malraux 2019
La loi de Finances Rectificative de 2016 a introduit une réforme de la loi Malraux pour la rendre plus attractive. Entrent dans ce nouveau cadre les investissements Malraux effectués à partir du 9 juillet 2016. Elle intègre au dispositif, les Sites Patrimoniaux Remarquables classés.
Le vendeur peut désormais se charger de la réalisation des travaux de restauration. Dans ce cadre, le paiement est directement effectué auprès des entreprises qui s'en chargent au lieu de passer par l'intermédiaire de l'Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), comme précédemment.
Pour quels plafonds ?
Les investissements Malraux ne rentrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Ils sont donc cumulables avec d'autres placement réducteurs d'impôt (LNMP Censi-Bouvard, Pinel, Girardin, etc...)
Le plafond des dépenses qui sert dans l'estimation de la réduction d'impôt, est égal à 400 000 € sur une période de 4 ans.
La part de la réduction d'impôt qui n'aurait pas pu être prise en compte, du fait d'une imposition moindre l'année N peut être reportée jusqu'à N + 3.
Pour quel type d'investissement ?
Tous les locaux destinés à l'habitation, y compris ceux qui ne l'étaient pas à la base prévus ou aménagés pour cela. La finalité de la défiscalisation Malraux est de faciliter la restauration immobilière pour sauvegarder le patrimoine.
Pour quelles réductions d'impôt ?
Les réductions d'impôt sont calculées sur la base du montant des travaux de rénovation. Ils sont équivalents à :
30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, ou dans des quartiers anciens dégradés, dans des quartiers conventionnés, ou dans d'anciens secteurs sauvegardés ; 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé, ou considérés d'utilité publique.
Sous quelles conditions ?
La première condition consiste à s'engager à rénover l'ensemble du bien immeuble pour ensuite le louer nu à usage d'habitation principale durant au moins 9 ans. Cette mise sur le marché de la location doit intervenir dans l'année qui suit la date de fin des travaux. Elle ne peut pas être en faveur d'un membre du foyer fiscal, ascendant, descendant ou associé en SCI. Les travaux doivent avoir été autorisés par le Préfet de Région (ASP) avant qu'ils ne débutent. Ils doivent obligatoirement être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
Prenons plusieurs exemples concrets
Dans notre calcul, nous nous basons sur le taux de réduction (30 %) et sur le plafond de travaux maximaux (400 K€) :
1er cas de figure : Le coût du foncier est de 50 K€, celui des travaux de 400 K€. Si les travaux sont réalisés sur 1 an, la réduction d'impôt sera égale à (400 * 0,3) = 120 K€. Si les travaux sont réalisés sur 2 ans, la réduction d'impôt sera égale à 60 K€ par an. Soit un investissement net égal à (50 + 400) – 120, soit 330 K€.
2ème cas de figure : Le coût du foncier est de 150 K€, celui des travaux de 300 K€. Si les travaux sont réalisés sur 1 an, la réduction d'impôt sera égale à (300 * 0,3) = 90 K€. Si les travaux sont réalisés sur 2 ans, la réduction d'impôt sera égale à 45 K€ par an. Soit un investissement net égal à (150 + 300) – 90, soit 360 K€.
3ème cas de figure : Le coût du foncier est de 300 K€, celui des travaux de 150 K€. Si les travaux sont réalisés sur 1 an, la réduction d'impôt sera égale à (150 * 0,3) = 45 K€. Si les travaux sont réalisés sur 2 ans, la réduction d'impôt sera égale à 22,5 K€ par an. Soit un investissement net égal à (300 + 150) – 45, soit 405 K€.
En conclusion
Pour bénéficier au maximum des dispositions de la défiscalisation Malraux, il est souhaitable d'investir dans un bien à rénover dont les travaux se rapprochent le plus près du plafond de 400 K€, afin d'optimiser l'investissement net global.