Investir en SCPI
Pour commencer Victor, une question assez basique : qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier.
Il s’agit d’un produit d’épargne qui permet d’investir dans un parc immobilier et non dans un unique bien précis. C’est un produit qui se veut accessible au plus grand nombre car il est possible d’acheter des parts d’une SCPI dès 200€.
Investir dans un « parc immobilier », qu’est-ce que ça veut dire exactement ?
Un parc immobilier c’est un ensemble de logements ou d’immeubles. Les SCPI permettent donc de rendre accessible au plus grand nombre ce type d’investissement qu’il est bien difficile de réaliser seul. En achetant des SCPI on n’achète pas un bout de logement avec un locataire, on achète une part de parc immobilier avec plusieurs dizaines voire centaines de locataires.
Quelle est la nature des parcs immobilier dont les SCPI font généralement l’acquisition ?
Dans le cadre des SCPI, la majorité des parcs immobiliers sont constitués d’actifs issus du secteur tertiaire. Ce sont donc des bureaux, des entrepôts, des commerces, des résidences sénior, ou encore des écoles.
Pourquoi est-ce intéressant d’investir dans un parc immobilier plutôt que dans un unique bien immobilier ?
Tout d’abord parce que la typologie des parcs immobiliers dont les SCPI font l’acquisition apporte des rendements supérieurs aux actifs immobiliers plus classiques.
Ensuite parce que la diversification du parc immobilier va venir réduire le risque des mauvais payeurs. Imaginons que le parc immobilier d’une SCPI soit constitué de 150 bureaux avec 150 locataires différents. Si un des bureaux n’est pas loué pendant un mois, l’impact est amorti car vous êtes propriétaire d’une partie de l’ensemble des 150 bureaux, pas juste d’un « bout » d’un seul de ces bureaux.
Pour un particulier, un parc immobilier c’est tout de même plus compliqué à gérer qu’un unique bien ?
Justement, c’est la société de gestion qui gère la SCPI qui s’occupe de tout : cibler le parc à acquérir, en assurer l’acquisition, gérer le plan d’entretien et le plan d’amélioration, trouver les locataires, redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts etc. C’est aussi la société de gestion qui va s'occuper de collecter les loyers auprès de locataires et de gérer les éventuels mauvais payeurs. Nous avons des équipes de spécialistes de l’immobilier et de la finance, des juristes et plus encore. Pratique pour parer à toutes les éventualités ! Le particulier n’a lui qu’à sélectionner le projet qui lui convient.
Quel est le rendement que l’on peut attendre lorsque l’on investit dans une SCPI ?
Il y a plusieurs classes d’actifs et le rendement va dépendre de la SCPI que vous choisirez. En moyenne le rendement annuel des SCPI en 2019 était de 4,18%.
Chez Perial AM nous proposons 4 SCPI avec des typologies d’investissements différents (commerce, hôtellerie, Grand Paris). Notre produit affichant le meilleur rendement est actuellement la SCPI PF Grand Paris (c’est d’ailleurs la plus vieille SCPI de France) avec un rendement de 4,53% auquel s’ajoute cette année une appréciation de 2,26% de la valeur du parc immobilier.
Quelle est la nature du risque lorsque l’on investit dans une SCPI ?
Le risque est reparti de façon assez homogène entre les trois grandes typologies de risque (perte en capital, liquidité, contrepartie).
Concernant le risque de perte en capital, on sait que les actifs immobiliers peuvent parfois se déprécier ou perdre de la valeur. Cependant, la valeur d’une SCPI à capital variable est fixée dans une fourchette de valorisation de 10% de sa valeur de reconstitutions ce qui permet de maîtriser les oscillations et d’avoir une stratégie long terme.
Le risque de liquidité doit aussi être envisagé. Il va varier selon le type de SCPI que vous choisirez (SCPI à capital fixe ou à capital variable), néanmoins en anticipant ses besoins, cela ne devrait pas poser de problème.
Le risque de contrepartie est souvent celui que les acheteurs connaissent le mieux dans l’immobilier. Sa manifestation la plus classique concerne la cessation de paiement des loyers d’un locataire. Dans le cadre d’une SCPI, comme je l’ai expliqué plus tôt, c’est la société de gestion qui gère les locataires. Et c’est justement pour gérer ces éventualités que nous avons une équipe de 50 personnes dédiés à la gestion des locataires !
Aujourd’hui, avec la démocratisation du télétravail accélérée par la crise du Covid 19, les SCPI qui ont pour sous-jacent d’investissement des bureaux font elles face à des départs massifs de leurs locataires ?
Ce qu’il faut garder en tête c’est que le cadre juridique pour la location dans le tertiaire (en France) c’est le bail 3-6-9. On ne peut donc légalement pas quitter des bureaux du jour au lendemain. Si on remarque dans le commerce un taux d’encaissement en très légère baisse il reste en revanche stable pour les bureaux. Car en effet, au-delà de l’engagement légal du bail, une entreprise qui loue des bureaux organise toute son infrastructure autour de ce lieu et se projette sur plusieurs années. L’entreprise sait qu’elle va devoir faire face à des difficultés dans son cycle de vie et n’envisage pas de déménager ou d’abandonner ses bureaux à chaque fois. Actuellement donc, et même si le télétravail s’est démocratisé cette année, les entreprises n’abandonnent absolument pas massivement leurs bureaux et leurs infrastructures.
L’engagement long terme semble important dans les SCPI. Quel est selon toi l’horizon d’investissement à se fixer lorsqu’on acquiert des parts d’une SCPI ?
On peut dire que 10 ans est un horizon d’investissement cohérent à se fixer.
Comprenez qu’il est possible de sortir à tout moment mais il faut savoir que les droits à l’entrée sont compris entre 8 et 10% et que leur amortissement est optimal au-delà de 8 ans. Je précise que ces commissions de souscription, qui peuvent sembler élevées, sont à comparer dans l’immobilier classique avec les frais d’enregistrement (c’est-à-dire les frais de notaire) qui sont de 8% dans l’ancien auxquels s’ajoute souvent environ 4% de frais facturés par un éventuel agent immobilier.
Peux-tu nous dire qu’elle est la mission des conseillers en investissements chez Perial AM ?
Notre mission c’est d’accompagner le client dans la constitution et la gestion de son patrimoine immobilier. La société Perial Asset Management pour laquelle je travaille commercialise principalement des SCPI et c’est donc le produit qui va être mis en avant. Cependant c’est avant tout le besoin de nos clients que nous cherchons à comprendre et l’investissement en SCPI permet souvent d’y répondre : le ticket d’entrée est assez bas (200€), c’est un produit plutôt conservateur avec assez peu de comparable, il est possible de créer du levier en achetant des SCPI à crédit et c’est aussi une solution pour préparer sa retraite ! Beaucoup de particuliers y trouveront donc une véritable solution à leurs envies et besoins d’investissements.
Notre question classique pour conclure, comment utilises-tu ton compte Finadvisor ?
C’est surtout l’approche pédagogique qui m’a plu et qui m’a poussé à me créer un compte gratuit chez Finadvisor. J’apprécie cette façon de présenter les différents métiers et problématiques de la finance aux particuliers avec transparence. Dans cette lignée, le fait de répondre sans détour (comme vous le demandez) à de telles interviews permet de changer du cadre classique et je suis certain que de nombreux investisseurs se retrouvent parfaitement dans les questions que vous posez !