Tout propriétaire qui perçoit des revenus de la location d'un bien non meublé doit les déclarer fiscalement. Ces revenus locatifs sont en effet soumis à l'IR. Leur montant détermine leur mode d'assujettissement.
Revenus locatifs
Dans le cas de loyers annuels perçus pour un montant inférieur à 15 000 €, deux régimes d'imposition sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel. Si le propriétaire ne précise pas son choix, c'est le premier qui lui sera automatiquement appliqué.
Dans le cadre du régime micro-foncier, il bénéficie d'un abattement égal à 30 %. Il ne peut pas déduire les sommes engagées dans des travaux ou dans des charges relatives au bien.
Dans l'hypothèse où il décide d'opter pour le régime réel, son choix sera irrévocable pendant 3 ans. Il n'y a pas d'abattement. Il lui faut alors procéder au calcul de son revenu net foncier. Celui ci est égal à la somme des loyers perçus au cours de l'année écoulée dont il retranche les charges, les coûts liés à des travaux, les primes d'assurance, les impôts fonciers, etc... La déclaration du revenu net foncier doit être effectuée sur le formulaire déclaratif N° 2044, qu'il lui faut joindre à la déclaration de revenus de base N° 2042.
Le cadre du régime réel concerne les propriétaires :
- d'un ou de plusieurs immeubles sous régime spécial tels que les monuments historiques, les logements en nue-propriété, ou ceux qui sont situés en secteur sauvegardé ;
- de logements neufs qui ont choisi l'option de déduction au titre de l'amortissement, des nouvelles construction, tels que les logements « Borloo neuf », « Robien neuf », « Perissol », etc... ; - de logements sous les dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR, qui bénéficient d'une déduction ; de parts de SCPI, ayant choisi la déduction au titre de l'amortissement.
Dans le cas de loyers annuels perçus pour un montant supérieur à 15 000 €, c'est la même procédure que celle du choix du régime réel décrite ci-dessus, qui s'applique.
Le déficit foncier n'est possible que dans le cadre du régime réel, puisque le montant des déductions peut dépasser celui des loyers perçus. Comment s'y prendre ?
Profiter du dispositif Pinel pour créer un déficit foncier
Cette solution présente le double avantage de profiter d'une déduction fiscale d'une part, et d'optimiser son déficit foncier, d'autre part. Ce sont des investissements dans le cadre de programmes de réhabilitation d’immeubles anciens haut de gamme, dont la finalité est de préserver la valeur architecturale. Une partie de l'investissement bénéficiera ainsi d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 %, sur une période maximale de 12 années. La partie de l'investissement utilisée pour financer les travaux entre dans le calcul du revenu net foncier, à hauteur de 10 700 € par an. Dans le cas d'un déficit foncier supérieur à cette somme, il est possible de le reporter pendant six ans.
Déduction des intérêts payés sur le crédit immobilier
Dans le calcul du revenu net foncier, il faut inclure toutes les charges relatives aux biens mis en location non meublée. Ceci inclut les frais relatifs au prêt immobilier : intérêts versés mais également coût de l'assurance qui est intégré dans les mensualités de remboursement. Ceci est aussi vrai pour l'ensemble des autres charges et taxes payées pour ce bien.
Déduction du coût des travaux engagés dans le cadre de l'amélioration de l'habitat
Seuls sont éligibles au calcul du déficit foncier, les travaux destinés à la rénovation, sans que le bâti ne soit touché. A titre d'exemple, l'installation d'un système de chauffage plus économique, les dépenses d'isolation thermique, … entrent dans le calcul des charges déductibles du revenu brut foncier.
Déduction du coût d'une renégociation de crédit
Pour ceux qui souhaitent renégocier leur prêt immobilier afin de profiter d'un taux d'intérêt plus intéressant, d'en modifier la durée, ou de rembourser par anticipation, des frais s'appliquent le plus fréquemment ; ceux-ci entrent dans le calcul du déficit foncier.
Déduction d'une partie des frais de copropriété
La part des frais de copropriété supportée par le propriétaire d'un bien entre dans le calcul du déficit foncier. Il en va de même des éventuelles commissions de gestion de la location versées à une agence immobilière ; ainsi que des primes d'assurance locative, y compris celles d'un contrat multirisques habitation.
Pour conclure
Le déficit foncier est un excellent moyen de réduire son imposition. Il peut, dans certains cas représenter un élément incitatif à l'investissement immobilier locatif.